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CONSULTA

El propietario de un local de una comunidad que administro solicita autorización de la comunidad para segregar un local en dos, el problema reside en que la comunidad consta de dos escaleras y un garaje, yo actualmente administro una escalera y el garaje.

Preguntas:

1º ¿Tengo que convocar la comunidad general al efecto?

2º ¿ El administrador de la escalera que no administro está obligado a facilitarme los datos de los propietarios de su escalera para yo poder convocarlos?

3º ¿ Entiendo que el acuerdo deberá ser tomado por los 3/5 de los propietarios y esperar un plazo de 3 meses por si se impugna el acuerdo en caso de ser concedida la autorización? 

4º ¿Según la jurisprudencia reciente aunque el titulo constitutivo diga que los locales puedan agregarse ó segregarse sin permiso de la comunidad, tienen éstos que pedir permiso sí o sí?

RESPUESTA

En su día Sebastián Romaguera ya resolvió una consulta similar, cuyo enlace facilitamos: https://www.cafbal.com/es/servicios/consultas_asesorias/acuerdo-segregacion-local-en-2_2022-08-26.

En el supuesto de que la segregación de los locales esté prevista y autorizada en los estatutos, no se requerirá para ello de la autorización previa de la junta. Simplemente requiere que la segregación se comunique a la Comunidad con los coeficientes resultantes de la misma. No me consta que haya jurisprudencia en contra.

En caso de falta de previsión estatutaria, la junta deberá autorizar dicha segregación, siendo necesario para su aprobación una mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de propiedad (Artículo 10.3.b LPH). Este acuerdo lo deben adoptar la TOTALIDAD de los propietarios del íntegro edificio: todos los propietarios de las dos escaleras y del garaje. Por tanto debe convocarse la junta de la Comunidad general. Lo razonable es que os pongáis de acuerdo ambos administradores o sus respectivos presidentes y convoquéis una junta general para tratar el tema de la segregación. Cada administrador convocará a sus propietarios a la misma junta de la comunidad general.

En estos casos se computan como votos favorables a la segregación los de aquellos propietarios ausentes de la junta quienes, una vez informados debidamente del acuerdo adoptado por los presentes en la junta, no manifiesten su discrepancia expresa comunicada a quien ejerce las funciones de administrador en el plazo de 30 días naturales desde que les fue comunicado. La mayoría de tres quintos se ha de calcular contabilizando los votos de los presentes en la junta y de los ausentes en la forma antes referida.

Se aconseja, incluso, que antes de llevar a cabo la convocatoria y, luego, la redacción del acuerdo, así como las notificaciones, se consulte con el notario que tendrá que hacer la escritura de modificación del Título, evitando así problemas posteriores. (De esto debería ocuparse el promotor del acuerdo, el propietario que quiere segregar).

En todo caso, esta segregación debe contar con la autorización administrativa (licencia de segregación del Ayuntamiento).

Juan Romaguera

Abogado